أثار الزلزال الشديد التي ضرب أمس الجمعة ليلا وسط المغرب

يهدف هذا الدليل إلى تقديم نظرة عامة وشاملة ومبسطة للقوانين والإجراءات التي تحكم القطاع العقاري في المغرب. سواء كنت فردًا، مستثمرًا، أو محترفًا في مجال العقارات، فإن فهم الإطار القانوني أمر أساسي لتأمين معاملاتك وحماية حقوقك. سنتناول الجوانب المتعلقة بالبيع، الشراء، الإيجار، الرهن العقاري، بالإضافة إلى أدوار مختلف المهنيين القانونيين (المحامون، الموثقون، العدول) وخصوصيات التجزئة والتقسيم العقاري.

يتميز السوق العقاري المغربي بديناميكيته وتقديمه للعديد من الفرص الواعدة، ولكنه يخضع أيضًا لتشريعات تتطور باستمرار. إن الإلمام الجيد بهذه التنظيمات أمر بالغ الأهمية للتنقل بثقة وسلاسة في هذا القطاع الحيوي.

الإطار القانوني العام للعقارات في المغرب

يخضع القطاع العقاري في المغرب لمجموعة من القوانين واللوائح التي تهدف إلى تنظيم المعاملات وحماية حقوق الملاك والمشترين. فيما يلي أهم الأحكام القانونية التي يجب معرفتها:

•القانون رقم 18-00 المتعلق بالملكية المشتركة: ينظم هذا القانون العلاقات بين الملاك المشتركين في المباني المقسمة إلى شقق أو طوابق. ويحدد حقوق وواجبات كل طرف، بالإضافة إلى قواعد إدارة الأجزاء المشتركة.

•القانون رقم 44-00 المتعلق ببيع العقارات في طور الإنجاز (VEFA): يؤطر هذا القانون البيوع على التصاميم ويحمي المشترين بفرض ضمانات مالية على المنعشين العقاريين.

•الظهير المؤرخ في 12 غشت 1913 المتعلق بتحفيظ العقارات: ينظم هذا النص الأساسي نظام تسجيل الملكيات العقارية في المغرب، مما يضمن الأمن القانوني للمعاملات.

•القانون رقم 107-12 المتعلق بالإيجار التجاري: يحدد حقوق وواجبات المؤجرين والمستأجرين في إطار الإيجارات التجارية.

•القانون رقم 67-12 المتعلق بالعلاقات التعاقدية بين المؤجرين والمستأجرين: ينظم هذا القانون العلاقات بين الملاك والمستأجرين في إطار الإيجارات المخصصة للسكن أو الاستعمال المهني.

تسعى الحكومة المغربية باستمرار إلى تحسين وتحديث الإطار القانوني للعقارات لجعله أكثر شفافية وجاذبية للمستثمرين الوطنيين والأجانب، مما يعزز الثقة ويفتح آفاقًا جديدة للتنمية العقارية.

الضرائب العقارية في المغرب

تتضمن الضرائب العقارية في المغرب عدة جوانب مهمة يجب مراعاتها عند اقتناء أو حيازة عقار:

•رسوم التسجيل: عند شراء عقار، تُدفع رسوم تسجيل تتراوح بين 4% و 6% من قيمة العقار.

•الضريبة على الأرباح العقارية: في حالة إعادة بيع عقار، تُطبق ضريبة على الربح المحقق. يختلف السعر حسب مدة حيازة العقار، مع إمكانية الإعفاء في بعض الحالات.

•الضريبة الحضرية ورسوم الخدمات الجماعية: تُدفع هذه الضرائب السنوية من قبل الملاك الشاغلين أو المستأجرين، حسب الحالة. وتختلف مبالغها حسب القيمة الإيجارية للعقار.

•الضريبة على الدخل الإيجاري: تخضع الإيرادات الناتجة عن تأجير عقار لضريبة الدخل، بأسعار تصاعدية تتراوح من 10% إلى 38%.

•الضريبة على القيمة المضافة العقارية (TVA): يخضع بيع العقارات الجديدة لضريبة القيمة المضافة بنسبة 20%، مع إمكانية الإعفاء لبعض أنواع السكن الاجتماعي.

يقدم المغرب حوافز ضريبية جذابة لتشجيع الاستثمار العقاري، خاصة في إطار برامج السكن الاجتماعي أو المناطق الحرة. كما تساهم الاتفاقيات الضريبية الموقعة بين المغرب والعديد من الدول في تجنب الازدواج الضريبي للمستثمرين الأجانب، مما يعزز جاذبية السوق العقاري المغربي للاستثمار.

قانون الإيجار في المغرب

يهدف قانون الإيجار الجديد إلى تشجيع ملاك العقارات على تأجير ممتلكاتهم، من خلال توفير الضمانات القانونية التي تحميهم من تجاوزات المستأجرين. كما ينص على قواعد جديدة بخصوص عقود الإيجار وإصلاحات العقارات المؤجرة، ويسعى إلى حل النزاعات بسرعة ووفقًا للمواعيد المحددة، مما يضمن بيئة إيجارية مستقرة ومحفزة للاستثمار.

•عقد الإيجار، التزام أساسي: ينطبق عقد الإيجار على كل عقار

مخصص للاستخدام السكني أو المهني، مفروشًا كان أو غير مفروش، وتتجاوز مدة إيجاره ثلاثين يومًا. يحدد العقد أيضًا سعر وشروط الإيجار بالتراضي بين الطرفين. ويشترط قانون الإيجار الجديد أن يكون العقار المؤجر صالحًا للسكن ويحتوي على التجهيزات الأساسية اللازمة. ويجب إعداد محضر حالة الأماكن إلزاميًا عند تسليم المفاتيح للمستأجر وعند المغادرة.

•التزامات المؤجر بالإصلاح: يلزم القانون المالك بالحفاظ على العقار في حالة جيدة طوال مدة الإيجار والقيام بالإصلاحات التي يطلبها المستأجر. ويلتزم المستأجر بالقيام بالصيانة الأساسية (إصلاح الأبواب، الأقفال، التجهيزات الكهربائية، النوافذ، إلخ).

•في حالة عدم دفع الإيجار: يمكن للمالك أن يطلب من رئيس المحكمة الإذن بإرسال إنذار كتابي إلى المستأجر للوفاء بالتزامه. يمنح المستأجر مهلة 15 يومًا للدفع. وبعد انقضاء هذه المدة، يمكن للمالك أن يطلب من المحكمة المصادقة على الإنذار ووجوب الدفع.

•شروط مراجعة الإيجار: يمكن للمالك والمستأجر الاتفاق على مراجعة سعر الإيجار بالزيادة أو النقصان. لا يمكن زيادة الإيجار خلال السنوات الثلاث الأولى من العقد. وفي غياب اتفاق، ينص القانون على زيادة بنسبة 8% للعقار السكني و 10% للعقار المهني.

•فسخ عقد الإيجار: في حالة فسخ العقد، يجب على المستأجر تسليم مفاتيح العقار. إذا احتفظ بالعقار بعد هذا التاريخ، يجب عليه دفع تعويض مالي. لا يمكن للمستأجر إدخال أي تغيير أو تعديل على العقار دون موافقة كتابية من المالك.

•استعادة العقار للاستخدام الشخصي: ينتهي عقد الإيجار بمجرد استلام إشعار بالإخلاء لأسباب جدية، مثل استعادة المالك للعقار لاستخدامه الشخصي، أو لأحد فروعه، أو المستفيدين من الوصية، أو للزوجة أو الزوج. كما ينتهي عقد الإيجار في حالة الهدم، إعادة البناء، أو الإصلاح الإلزامي، أو بسبب عدم دفع الإيجار. وبمجرد استلام الإشعار، يمنح المستأجر مهلة شهرين لمغادرة الأماكن.

الرهن العقاري في المغرب

الرهن العقاري هو حق عيني على عقار، سواء كان منقولاً أو غير منقول، مخصص لضمان تنفيذ التزام معين. يمنح هذا الحق الدائن القدرة على تتبع العقار في أي يد كان، واستلامه أو استيفاء دينه منه، وبيعه أو طلب بيعه، والحصول على الأفضلية في استيفاء دينه من ثمن البيع وفقًا لمرتبته.

•المزايا: بالنسبة للمدين، لا يتم تجريده من عقاره (يحتفظ بحق الاستخدام، الانتفاع، والتصرف). أما بالنسبة للدائن الذي لم يستوفِ دينه في الأجل المحدد، فله الحق في حجز العقار أينما وجد (حق التتبع) واستيفاء دينه من ثمنه قبل الدائنين الآخرين (حق الأفضلية).

•التنظيم: ينظم الرهن العقاري بموجب القانون رقم 39-08 الصادر بالظهير الشريف رقم 1.11.178 بتاريخ 25 ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011).

•العقارات القابلة للرهن: الأراضي المبنية وغير المبنية، حق الانتفاع، حق الكراء الطويل الأمد (الامتياز)، حق السطحية، وبعض الحقوق العرفية الإسلامية.

•أنواع الرهن العقاري:

•الرهن الجبري: يتقرر بموجب قرار قضائي، دون موافقة المدين (مثال: الديون العمومية، ديون اتحاد الملاك المشتركين، الديون الناتجة عن حكم قضائي).

•الرهن الاتفاقي: ضمان يسجل بموجب عقد رسمي ويجب تسجيله في المحافظة العقارية لمكان وجود العقار. يسري ترتيبه من تاريخ تسجيله. يمكن أن يتقرر عدة رهون على نفس العقار، ويحدد تاريخ التسجيل ترتيب الدائنين المرتهنين.

•انقضاء الرهن العقاري: يتم بسداد الدين بالكامل.

أدوار المهنيين القانونيين في القطاع العقاري بالمغرب

في المغرب، يتدخل العديد من المهنيين القانونيين في المعاملات العقارية، لكل منهم أدوار وكفاءات محددة. فهم وظائفهم أمر ضروري لاختيار الشريك المناسب لاحتياجاتك.

المحامي

يلعب المحامي المتخصص في القانون العقاري بالمغرب دورًا حاسمًا في تأمين المعاملات العقارية وحماية حقوق موكليه. تشمل خدماته:

•اقتناء أو بيع العقارات: يقدم المحامي المشورة والمساعدة لموكليه طوال عملية الشراء أو البيع، بدءًا من التحقق من سندات الملكية وصولاً إلى إتمام الصفقة.

•حل النزاعات: يتدخل في النزاعات المتعلقة بالملكية العقارية، مثل نزاعات الجوار، مشاكل حدود الملكية، أو النزاعات التعاقدية.

•تسوية سندات الملكية: يساعد المحامي في تسوية الأوضاع المعقدة المتعلقة بسندات الملكية، مما يضمن الامتثال القانوني للعقارات.

•التفاوض وصياغة العقود العقارية: يقوم بصياغة والتفاوض على عقود البيع، الإيجار، الرهن العقاري، وغيرها من الاتفاقيات العقارية، مع التأكد من أنها قوية قانونيًا وتحمي مصالح موكليه.

•التدقيقات القانونية: يجري المحامي تدقيقات شاملة للتأكد من قانونية المعاملات وتحديد أي مخاطر محتملة أو أعباء على العقارات.

•التمثيل القضائي: في حالة النزاع، يمثل موكليه أمام المحاكم، مدافعًا عن حقوقهم ومصالحهم.

يسمح تدخل المحامي بمنع النزاعات، وتوفير الوقت والمال من خلال تجنب الأخطاء القانونية، والاستفادة من دعم شخصي وخبرة متعددة التخصصات.

الموثق (العدل)

الموثق في المغرب هو موظف عمومي يلعب دورًا مركزيًا في المعاملات العقارية. وتشمل مهامه الرئيسية:

•توثيق العقود: يمنح الموثق الصفة الرسمية للعقود القانونية (عقود البيع، الرهن العقاري، إلخ)، مما يمنحها قوة إثباتية ويجعلها غير قابلة للطعن. ويضمن أخلاقية العقود وأمنها القانوني.

•الاستشارة القانونية: يقدم المشورة للأطراف بشكل محايد حول نطاق التزاماتهم، في مسائل القانون الخاص، القانون العقاري، قانون الأعمال، قانون الشركات، القانون الدولي الخاص، والضرائب وإدارة الثروات.

•الأمن والوقاية: من خلال صياغة العقود القانونية، يمنع الموثق النزاعات بين الأطراف. ويضمن امتثال الوثائق والعقود الرسمية للأحكام القانونية ويقوم بالإجراءات الضريبية والقانونية اللازمة.

•التوفيق والوساطة: في حالة وجود خلاف بين الأطراف، يمكن للموثق التدخل لإيجاد حلول ودية وإنهاء الخلافات.

العدول

العدول هم مهنيون قانونيون في المغرب مكلفون بتوثيق بعض العقود القانونية، لا سيما تلك التي تخضع للشريعة الإسلامية ومدونة الأسرة. يرتبط دورهم في العقارات بشكل أساسي بالعقارات غير المحفظة (الملكية) وقضايا الميراث. تشمل مهامهم:

•توثيق العقود: يقوم العدول بتسجيل شهادة عدلين لتوثيق العقود، لا سيما تلك المتعلقة بالزواج، الطلاق، الميراث، وحقوق الخلافة. كما يتدخلون في بعض العقود التجارية والعقارية.

•العقارات غير المحفظة (الملكية): غالبًا ما يشاركون في المعاملات المتعلقة بالعقارات غير المحفظة، حيث ينطبق القانون الإسلامي وتكون الحيازة هي الأساس القانوني للملكية.

•الميراث العقاري: يلعب العدل دورًا مركزيًا في الميراث في المغرب، حيث يجب توثيق الوثيقة المتعلقة بالميراث من قبلهم.

•إجراءات التصديق: على عكس العقود الموثقة التي تعتبر رسمية بحكم تعريفها، فإن وثيقة العدل هي وثيقة شهادة يجب أن يصدق عليها قاضي التوثيق لاكتساب قوتها الإثباتية الكاملة. قد يؤدي هذا الإجراء إلى تأخير.

من المهم ملاحظة أن هناك ازدواجية بين مهنة العدل ومهنة الموثق في المغرب، مع وجود اختلافات في مجالات تدخلهم وإجراءات توثيق العقود.

التجزئة وتقسيم العقارات في المغرب

في المغرب، تخضع عمليات تجزئة وتقسيم العقارات بشكل أساسي لـ القانون رقم 25-90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات.

•تعريف التجزئة: تُعد تجزئة كل تقسيم لملكية عقارية عن طريق البيع، الإيجار، أو القسمة، إلى قطعتين أو أكثر مخصصتين للبناء، سواء للاستخدام السكني، الصناعي، السياحي، التجاري، أو الحرفي، بغض النظر عن مساحة القطع.

•الترخيص المسبق: يخضع إحداث أي تجزئة عقارية للحصول على ترخيص إداري مسبق يتم منحه وفقًا للشروط المنصوص عليها في القانون.

•شروط الترخيص: يُمنح ترخيص التجزئة عندما تكون التجزئة المقترحة متوافقة مع الأحكام التشريعية والتنظيمية المعمول بها، ولا سيما أحكام مخططات التهيئة ومخططات التنمية. يمكن رفض الترخيص إذا لم تكن التجزئة متصلة بشبكات الطرق، الصرف الصحي، توزيع الماء الصالح للشرب، والكهرباء.

•التجزئة الفرعية (Morcellement): هي تقسيم ملكية عقارية إلى قطع غير مخصصة للبناء. وتخضع أيضًا لتنظيمات محددة لتجنب إنشاء قطع غير قابلة للاستغلال أو غير متوافقة مع معايير التعمير.

•التقسيم (Partage): يتم تنظيم تقسيم الملكية العقارية بين عدة ملاك مشتركين بموجب القانون، لضمان أن القطع الناتجة تتوافق مع قواعد التعمير ولا تخلق أوضاعًا غير قانونية.

من الضروري الامتثال لهذه القوانين لتجنب العقوبات وضمان قانونية عمليات التجزئة والتقسيم، مما يساهم في تنظيم وتطوير القطاع العقاري بشكل مستدام.

يتطلب التنقل في المشهد العقاري المغربي فهمًا واضحًا للقوانين والإجراءات وأدوار مختلف الفاعلين القانونيين. قدم هذا الدليل نظرة عامة على الجوانب الرئيسية التي يجب مراعاتها عند البيع، الشراء، الإيجار، الرهن العقاري، وكذلك لعمليات تجزئة وتقسيم العقارات.

يُنصح بشدة بطلب المشورة من المهنيين المؤهلين (المحامين، الموثقين، العدول) لأي معاملة عقارية لضمان الأمن القانوني لعملياتك والامتثال للتشريعات المعمول بها. وبما أن الإطار التنظيمي يخضع لتطورات مستمرة، فمن المهم أيضًا البقاء على اطلاع بآخر التحديثات.

نأمل أن يكون هذا الدليل مفيدًا لكم في مساعيكم العقارية بالمغرب، وأن يلهمكم لتحقيق أقصى استفادة من الفرص الاستثمارية الواعدة التي يقدمها هذا القطاع الحيوي.

إخلاء مسؤولية: هذا المستند مقدم لأغراض إعلامية فقط ولا يشكل استشارة قانونية. للحصول على استشارة خاصة بوضعكم، يرجى استشارة محترف قانوني مؤهل في المغرب.

#عقارات_المغرب#الاستثمار_العقاري#قوانين_العقار#منعش_عقاري#المغرب_العقاري#البيع_والشراء_في_المغرب#الرهن_العقاري_المغرب#تجزئة_العقارات